逾期交楼

　　购房者法庭讨说法

　　1998年8月28日市民熊某（原告）与深圳市某开发公司（被告）签订了一份《深圳市房地产买卖合同》（预售）。合同约定，原告购买被告某花园B栋单身公寓1920房，建筑面积36．99平方米，房价为人民币276241元，原告分三期付清房款，被告则于1999年9月29日前将竣工验收合格的房屋交付原告使用；被告延期交房超过30天的，原告有权单方解除合同并书面通知被告，被告应在10天内将原告已付的一切款项（不计利息）退还原告，并支付房屋价款10％的违约金，原告不解除合同的，被告应按每延期一日向原告支付相当于上述房款万分之三的违约金。另外，合同附表五还约定，双方同意房地产交付使用的时间可以提前或迟延90天。

　　合同签订后，原告依约支付了前两期的房款，被告楼盘完工后于1999年9月27日通过了工程质量监督站的核验，取得了《工程竣工核验证书》，9月30日取得了电梯检验合格证书，10月18日通过消防验收并获消防部门同意部分投入使用，10月20日取得《燃气工程质量等级核验书》，10月27日被告通知原告办理入伙手续，原告以被告所交付的房产未领取《竣工验收证书》（被告到2000年4月20日方领取《竣工验收证书》）为由拒绝办理入伙手续，并拒绝支付最后一期购房款人民币63241元。双方协商不成，2000年2月原告诉至法院，要求解除购房合同，退还购房款、支付违约金及赔偿损失。

　　法院后经审理认为，被告已在合同约定时间内通知原告办理入伙手续，所交付的房产各项单项合格证书已领取，符合入伙条件，没有违反《房地产买卖合同》（预售）第八条的约定，且被告已于2000年4月20日领取了《竣工验收证书》，因此，依据深圳市人大法工委给深圳市中级人民法院的答复，判决驳回原告的诉讼请求。

　　本案的焦点在于房屋的交付使用到底以什么为标准，原告要求解除购房合同、退还购房款、支付违约金及赔偿损失的诉求都与此有关。笔者认为，未经验收合格的房屋，不能交付使用，法院以被告已在合同约定时间内通知原告办理入伙手续，所交付的房产各项单项合格证书和《竣工验收证书》已领取为由判决驳回原告的诉讼请求值得商榷。理由如下：

　　第一，法律法规明确规定工程未经验收或验收不合格的，不得交付使用，违者予以处罚。我国《城市房地产管理法》第26条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。＂《建筑法》第61条也规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第16条和第58条规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用，建设单位违反规定，未组织竣工验收或者验收不合格，擅自交付使用的，责令改正，处工程合同价款2％以上4％以下的罚款，造成损失的，依法承担赔偿责任。《深圳经济特区建设工程质量条例》和《深圳经济特区房地产转让条例》对工程竣工验收也同样作了明确规定。其中前者第45条和53条规定，未经验收或者验收不合格的工程，不得交付使用；建设单位违反规定，擅自使用未经验收或者验收不合格工程的，责令其停止使用，并处5万元以上10万元以下罚款。后者第20条和第64条规定，预售房地产的，当事人约定交付房地产的时间应当在竣工验收合格之后；房地产开发商违反规定，在房地产竣工验收合格之前交付房地产的，交付行为无效，主管机关可以对开发商予以警告或处以转让价款10％的罚款，情节严重的，给予不予资质年审或吊销房地产开发资质证的处罚。

　　法律法规如此规定的目的是，希望通过工程建设过程中竣工验收这最后一道环节，防止不合格工程流入社会，给用户和其他人的生命与财产造成损害。

　　第二，合同明确约定房屋交付的时间在竣工验收合格并取得《竣工验收证书》之后。为贯彻执行法律法规的规定，明确买卖双方的权利与义务，由深圳市国土局制定的《商品房买卖合同》（预售）标准文本第10条对于房屋的交付作了这样的规定，即“被告（发展商）出售的房地产须按照市规划国土局批准的建筑图纸完成全部建筑工程，并经深圳市建筑工程主管部门验收合格，通路、通水、通电，领取《竣工验收证书》后方可将房产交付原告（购房者）使用”。这里，领取《竣工验收证书》是房屋交付的前提条件。

　　第三，立法部门对工程交付的解释有失偏颇。针对工程未经验收即交付使用这种情况的普遍存在以及由此而产生的纠纷不断增多的情况，深圳市中级人民法院专门向深圳市人大常委会法工委提出请求，要求其就《深圳经济特区房地产转让条例》第20条规定，即“预售房地产时，当事人约定交付房地产的时间应当在竣工验收合格之后”作出进一步解释。市人大常委会法工委在随后进行的工作答复中指出：“关于房地产交付条件的问题，我委同意贵院的意见，《深圳经济特区房地产转让条例》第20条并非规定已领取《竣工验收证书》为交付使用的条件，你院在审理此类案件时，可根据国家的有关法律和《深圳经济特区房地产转让条例》、《深圳经济特区建设工程质量条例》的规定，根据具体案件的实际情况酌情处理。”法院据此在审理未经验收即交付使用、部分项目验收、部分项目未验收即交付使用以及验收后未取得《竣工验收证书》即交付使用这类案件时，主要看房屋的土建、消防、电梯、燃气部分是否经验收合格，只要这四部分经过验收合格了，一般就不再支持购房方要求追究发展商违约责任的诉求，而不论工程其它部分是否验收合格。

　　笔者认为，深圳市人大常委会法工委上述答复与现行的规定不相一致。对购房者一方来说有失公平。因为《深圳经济特区房地产转让条例》第20条虽然没有明确规定已领取《竣工验收证书》为房屋交付使用的条件，但是该条已明确规定交付房地产的时间应当在竣工验收合格之后，而验收合格的标志，根据正常的理解，应该是取得建设行政主管部门颁发的《竣工验收证书》。没有取得《竣工验收证书》的房屋，不能说它已经验收合格。因为一个工程只有当土建、消防、电梯、燃气、民防、规划、环保和档案等部分全部验收合格并经建设行政主管部门审核颁发《竣工验收证书》以后才算是一个合格工程，才具备交付条件；否则，哪怕其中一个部分未验收或者验收不合格，都不能说这个工程已经合格而具备了交付条件。

　　第四，法院的职责在于当工程交付发生纠纷时，就交付行为是否符合标准作出裁定。因为工程合格与否标准的制定权属于建设行政主管部门而不属于法院，而且这个标准是国家建设部统一制定的，法院的职责在于当工程交付发生纠纷时，就交付行为是否符合建设行政主管部门制定的标准作出裁定，符合的予以支持，不符合的不予支持；如果法院对工程交付标准本身把握不准时，应当提请建设行政主管部门出具意见。否则，可能导致一些房地产开发商违反建设程序，将未经验收的房屋交付使用，扰乱建设市场和房地产交易市场，给建设行政主管部门和房地产开发主管部门的正常管理造成混乱。（投资导报 顾东林）