购房人在小区里的共有权利和义务

购买商品房，购房人对自己享有所买房屋的私有权利一般都比较明确，但对自己享有哪些所买房屋所在小区的共有权利并不十分明白，我国民法典中的《物权法》尚在制定当中，购房人要想保障自己在小区的共有权，首先要在了解我国现有法律法规基础上，与房地产商约定好合同第十七条。

所有权与使用权

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”这条法律告诉我们购房人，当您购买房屋的时候，同时也得到了所买房屋所在小区的全部土地共有使用权。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。”这条法规告诉我们购房人，在您所买房屋所使用的土地使用证标明的土地范围内，所有公共建筑，不管面积是否公摊，只要没有单独计算容积率，您就对其享有共有权。

根据上述法律法规的规定，我们即可清楚楼宇的屋面虽不计算建筑面积，但其所有权归业主共有，外墙所占面积的50％属套内建筑面积，归业主个人所有，50％属公摊面积，归业主共有，外墙面的所有权理所当然也归业主共有。因此，楼宇屋面和外墙面的使用权除非有全体业主集体授权转让，归全体业主共有，购房人签合同时不应该、个人也不能够把这个权利授予房地产商或其它人。在此，笔者要提醒购房人的是使用权和所有权是可以分别归属不同人的，购房人要小心别因为自己疏忽而把本属于自己的使用权轻易送给了别人。

购买顶层的购房人应该了解，除非整座楼的购房人都在购房合同中同意楼宇屋面的使用权归房地产商或顶层业主，房地产商自己承诺顶层购房人单独享有屋面使用权是得不到法律保障的。同样道理，购买底层的购房人也应了解：即使房地产商在合同中约定了楼门前底层用户窗户下的小绿地归您使用，如果没有得到全体购房人的认可，这种约定并不保险。购买顶层或底层的购房人，如果房地产商承诺了附“送”您什么屋面或窗前花园的使用权，最好能和房地产商约定清楚使用的费用和期限，并明确使用权如被全体业主收回，房地产商应赔偿什么损失。

商品房所在楼宇的命名权和所在小区的命名权，目前在北京最终还是需要政府有关部门的批准，购房人在收房前也很难集中意见自己去申请，笔者觉得，购房人如能接受预售许可证上的项目名称和房地产商宣传广告上使用的名称，就将命名权交给房地产商好了。当然房地产商如果同意和购房人在合同中约定项目只能用什么名字，如果将来出现变化赔偿什么损失更好，不过房地产商很可能会以政府审批是“不可抗力”加以拒绝。

不要忽略会所和停车位

购房人在约定合同第十七条写明的两项使用权和两项命名权的同时，还应关心一下本小区的所有没有分摊的配套建筑有没有单独产权，比如会所、地下车库等，这些配套建筑只有在没有独立产权的情况下，购房人才拥有共有产权，反之，则由拥有产权的人所有，而不能“共产”。

在房地产商拥有会所、地下车库独立产权的情况下，购房人最好要求房地产商在合同第十七条空行中明确会所、地下车库的性质（小区自用或在保障小区业主使用不受影响的情况下，经业主大会同意后可对外开放），其使用权归全体业主所有，并能明确具体的使用费用。对地下车位出售的项目，不买车位的购房人就要问清并最好在合同上明确自己如果将来有车，在房屋交付使用后可以停在什么地方。

购房人要注意，在合同第十七条中明确会所、地下车库等配套建筑的性质，合同第十八条房地产商承诺“出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质”才有意义。如有可能，购房人最好能和房地产商进一步约定，房地产商违反承诺时应具体承担什么责任。

购房人也要对自己的承诺负责

根据权利义务对等的原则，合同第十八条即是对购房人在所买房屋所在小区内共有权利的一个确认，也是购房人对自己在小区所承担义务的承诺，购房人首先应该明确：购房人虽对自己购买的房屋的套内享有独立的产权，但基于公共利益和安全理由，并不能擅自改变自己所买房屋内的建筑主体结构、承重结构和用途。在进行承诺前注意以下两点：

1．合同及其附件是否有另外规定，影响自己在使用期间与其他权利人共同享用与自己所买房屋有关联的公共部位和设施的权利，有无不需要按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担的义务。

2．在合同第十八条中，购房人如果同意写下自己所买房屋仅作住宅用途使用，今后就要自行承担改变房屋用途的责任，而无法再以房地产商曾在广告宣传中说过商住两用为由，替自己改变用途的行为推卸责任。