“90/70”政策出台已有一年零10个月，按照正常的建设进度，多数“90/70”楼盘在去年年底就已经达到预售标准。但早报记者经过连续一周的调查后发现，曾经销售和在售的真正的“90/70”项目(指2006年6月以后规划建设的“90/70”项目，下同)不超过10个。而真正让上海套均住宅成交面积逐月下降的“功臣”则是上海市政府近年来力推的“四高小区”。

  “90/70”项目屈指可数

  2006年5月29日，国务院办公厅转发了建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(俗称“90/70”政策，下同)。这项政策规定，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。

  按照“90/70”政策规定以及正常的建设进度，大部分在2006年6月1日之后审批的住宅项目，应在去年年底就已经达到预售标准，现在该有一批购买“90/70”项目的购房者住上新房了。

  到目前为止，真正上市的“90/70”项目到底有哪些？根据早报记者调查后的不完全统计，真正在2006年6月以后规划建设的“90/70”项目，目前在上海住宅市场上不超过10个。

  上海万科有7个以上公寓项目做成了“90/70”楼盘。其中，万科阳光苑、万科城（查看地图）市花园、万科四季花园、万科新里程（查看地图）4个楼盘已经上市推出了“90/70”房源。这已经是开发商中的榜样。

  另外，已经推出“90/70”房源还有上海奥林匹克花园、上海捷克住宅小区、嘉城等屈指可数几个楼盘。

  这样的推盘量与去年7月上海市政府所公布的“首批约200万平方米中低价格的小户型普通商品住房将于近期陆续上市”的目标相去甚远。

  “90/70”项目“捂”成现房

  那些已经基本建设完毕的“90/70”项目到底在哪里？佑威房地产研究中心主任薛建雄告诉早报记者，大量的开发商在捂盘，“很多项目都已经快捂成现房了”。

  早报记者在调查中发现，大量的项目确实原本应该在2007年年中或年底就应该推向市场。比如华润置地位于新江湾城的项目华润橡树湾去年9月就要推盘至今未见，绿洲雅宾利、天山华庭(该盘从去年底就开始宣传会开盘)等“90/70”项目情况也类似。就连大力发展“90/70”项目的万科也是如此，其旗下的白马花园、金色家园等项目早已预计要上市，但至今未见开盘。

  不过，对于“捂盘”一说，开发商纷纷否认，他们表示他们也恨不得能早日开盘。华润置地一位不愿透露姓名的内部人士告诉早报记者，华润橡树湾当初在规划审批时就耽误了不少时间，随后又因为开工证等证件到手相应推迟，导致如今无法顺利开盘。“我们也有苦衷，4月能不能开盘还不知道。”这位工作人员说。

  对于这种说法，薛建雄则表示开发商有托辞之嫌。

  他认为，开发商迟迟不肯推盘的原因是，市场情况不明朗，开发商在等着卖更好的价格。

  “去年首批‘90/70’项目上海奥林匹克花园、万科阳光苑等，借着低总价和当时楼盘行情较好，把单价提高了10%～20%以上。然而，令开发商没想到的是，去年9月底对‘二套房’实施贷款从严后，楼市急转直下。突然间的转冷让开发商措不及防。他们在没有等到较好价格的情况下，都不愿意上市，导致了如今‘90/70’项目的集体捂盘。”薛建雄表示。

  延伸新闻

  降套均面积全靠配套动迁房

  早报记者从上海市房地产交易中心获得的统计数据显示，上海新建住宅(含配套动迁房)套均成交面积已经持续4个月(2007年11月—2008年2月)小于100平方米。这对于上海的购房者而言，或许是一个为之一振的消息。

  但是，上海商品住宅(指一手住宅剔除配套动迁房，下同)套均成交面积下降却很缓慢，到今年2月达到102.75平方米，仍未跌破100平方米。

  同时，2007年3月，全市配套动迁房成交量占全市住宅成交的比例在20%左右，到9月上升为30%左右，今年2月达到53.5%。而配套动迁房的套均面积在80-90平方米之间。

  “从数据上，我们可以看出，90平方米以下中小户型商品住宅仍然远未成为市场主力，而拉低全市住宅套均成交面积的主要原因是配套动迁房在去年底大量成交。”佑威房地产研究中心主任薛建雄表示。

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